关于《山丹县物业管理实施办法》

政策解读

    一、制定《山丹县物业管理实施办法》的背景

随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进，以及城市化进程的加快，我县物业管理行业得到了迅速发展。物业管理的发展，对于维护社会稳定，城市管理水平提高，以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面都起着不可忽视的作用。但由于我县的物业管理起步较晚，总体还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中，存在诸多问题：物业服务意识不强，服务不到位；物业管理在全社会没有形成齐抓共管的良好局面；供水、供电、供暖等相关部门没有严格执行国务院《物业管理条例》等政策法规的有关规定；已建成的住宅小区大部分没有成立业主委员会，且现有业主委员会的职责不能依法履行，业主的合法权益得不到真正维护，物业服务得不到有效监管。以上问题的存在正是由于我县在物业管理方面没有制定规范性文件，制约了我县物业管理行业的发展，《山丹县物业管理实施办法》（以下简称《办法》）的出台实施，将为规范我县物业管理市场提供强有力的政策保证，确保解决我县物业管理方面现存的一些问题，为广大业主创造和谐的人居环境。

    二、制定《办法》的相关依据

在本次工作过程中我局优先参考国家相关条例及本省相关办法，全面结合本县现实情况，并多次深入住宅小区进行调研及群众意见收集的基础上，完成了《办法》的制定。

参考的相关条例及办法有：《物业管理条例》(国务院令第379号，2003年10月1日施行，2007年8月26日根据《物权法》进行修订)、《甘肃省物业管理暂行办法》（甘肃省人民政府令第26号，2006年5月1日起施行）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号，2008年2月1日施行）、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号，2002年5月1日施行）、《张掖市物业管理实施办法》等法律、法规、规章。

    三、《办法》的主要内容解读

（一）物业管理按照“重心下移”的思路，实行属地管理。

因物业管理涉及部门较多，《办法》规定由主管部门负责，相关部门配合，协同作好物业管理工作，形成齐抓共管的良好局面。县房地产管理局是辖区内物业管理行业的主管部门，具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、住建等相关部门按照各自职责作好配合工作，未实施物业管理的区域由社区居民委员会管理督促、积极协调，实行物业管理。

（二）业主大会、业主委员会的成立

本《办法》规定物业管理区域内，入住率达到50%以上，应当召开首次业主大会。在县房地产管理局和清泉镇人民政府指导下，社区居民委员会和开发建设单位负责组建业主大会筹备组并开展相关工作。对于没有条件成立业主委员会的区域，经过半数业主同意，由居民委员会履行业主委员会的职责。

（三）建立联席会议制度

《办法》规定物业管理区域内，建立由县房地产管理局、清泉镇人民政府、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等组成的联席会议制度。联席会议制度，有利于协调解决物业管理活动中的纠纷和疑难问题，做好社区精神文明建设、构建和谐社会的基础性工作。

（四）明确各方主体义务、权力和责任

《办法》明确物业管理活动中各方主体的权利、义务和责任，从根本上避免业主、开发企业、物业服务企业之间的纠纷，进一步规范和加强前期物业管理以及房地产开发与物业管理的衔接。《办法》规定建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理，并在县房地产管理局登记备案。未按照规定选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售活动。物业服务公司要按照规定对物业进行承接验收，在承接验收中掌握设施设备的产权归属，理清开发建设单位与物业企业的责任，在此基础上依法进行管理和经营，避免由此引发的矛盾纠纷。

（五）物业管理服务

《办法》规定业主大会决定解聘物业服务企业的，业主委员会应当提前30天通知物业服务企业，业主大会不得违反规定随意解聘物业服务企业。物业服务企业不得以任何理由单方面提前解除物业服务合同，否则赔偿相关损失，并承担相应责任。业主大会没有选聘新物业服务企业之前，原有物业服务企业应当继续作好物业服务，不得随意退出。

（六）物业的使用与维护

《办法》规定业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意后，报相关部门批准，并依法办理相关手续。同时明确房产、建设、规划等部门在管理房屋装饰装修活动中的具体职责。《办法》规定物业建成后，开发建设单位应当按照规定将供水、供电、供气、供热相关设施设备向有关单位移交，单位依法承担物业管理区域内管线和设施设备维修、养护责任。

相关解读文件：山丹县物业管理实施办法